TIPOS DE ACTIVOS DE CAPITAL INMOBILIARIO

Para crear una politica de inversion inmobiliaria siempre se definen primero los tipos de activos en los que uno va invertir.

Vengo de la industria de Corretaje de Inmuebles. Desde 1992 y durante 15 años, trabaje en Corretaje de Inmuebles y en el año 2007, me hice socio de una Desarrolladora de Inmuebles.

Uno se va conociendo mejor a traves del tiempo y cada vez que me pregunto donde puedo agregar mas valor a quienes sirvo, es sacando ventaja de mi capacidad de analisis y mi pensamiento estrategico, y por eso decidi que la administracion de inversiones inmobiliarias es lo mio.

La Administracion de Inversiones le da a uno la autoridad para tomar decisiones de inversion y el exito depende del rendimiento promedio que uno pueda lograr para el activo o el grupo de activos que uno administra.

La experiencia me hizo fuerte en la parte comercial y para la administracion de inversiones aprendi algo fundamental, que es usar la simple logica financiera que me enseño mi padre: "la tasa de retorno que uno busca y los flujos de efectivo que un activo puede producir, son los que definen el precio que uno puede pagar por ese activo". En los 80's, el era un Gerente de lo que hoy se conoce comunmente como un Family Office, donde administraba inversiones de diverso tipo. Siempre me contaba una que otra anecdota de cuando fue uno de los fundadores de la primera Bolsa de Valores, que le entendi dejo de existir,  y recuerdo bien cuando se formo la segunda despues de los acuerdos de Paz.

Cambiar la cachucha de Corredor a Administrador de Inversiones, implica ver los mercados en que uno trabaja, de maneras diferentes.

Como Agente o Broker Inmobiliario, uno actua vendiendo, comprando o alquilando inmuebles para otros. Uno trabaja en el mercado de espacios inmobiliarios. Como administrador de inversiones, uno trabaja en los mercados de activos de capital inmobiliario. Y como desarrollador inmobiliario, uno crea el link entre el mercado de espacios y los mercados de activos de capital.

En el Corretaje, las propiedades compiten entre si. En la administracion de inversiones, las propiedades, vistas como activos de capital, y subyacentes a estos activos, compiten contra otros activos de capital, ya sea en los mercados publicos o privados,  en forma de Deuda, Participacion (Acciones), en mercados locales o globales, y plazos cortos, medianos o largos.

Para crear una politica de inversion, uno debe poder establecer comparaciones de rendimiento entre los activos que pretende adquirir y las otras opciones que existen en el mercado. Uno debe conocer los productos que ofrece la competencia.

Por cuestiones legales, un administrador de inversiones debe ser muy cuidadoso en definir su ambito de accion. La ley del Mercado de Valores no limita a nadie a operar como administrador de inversiones. Lo que uno no puede nunca hacer, es captar fondos del publico. 

A continuacion, una tabla que puede ser muy util para diferenciar los mercados de Activos de Capital y los tipos de activos de capital:

Debo agregar que los Tipos de Activos de Capital Inmobiliario pueden llamarse tambien "Productos de Inversion" (Investment Products), "Tipos de Instrumentos", o "Clases de Valores", del sector inmobiliario, y se pueden dividir en Valores/Titulos Inmobiliarios (Real Estate Securities), Valores emitidos en procesos de titularizacion, Bienes Inmuebles (Real Property), Participaciones Privadas Inmobiliarias o Acciones de Sociedades que invierten en el sector inmobiliario y no cotizan en Bolsa, Prestamos Hipotecarios, etc. Esta division o clasificacion es util en el momento en que uno crea una politica de inversion y relaciona estos activos con respecto a otros activos y fuentes de ingresos de los clientes o de los inversionistas (aplica la teoria de portafolios) y cuando uno mide los riesgos de exposicion en el sector inmobiliario segun la estructura o vehiculo utilizado para invertir.  

Por ahora, me parece atractiva la administracion de inversiones de Capitales Privados.

Con el tiempo y a medida que se desarrollen los Fondos de Inversion, se iran abriendo oportunidades de trabajar con Capitales Publicos.

Risk, Ego and Community

By Luis Dominguez, Vice-President of the Salvadorean Surfing Association FESASURF and Managing Partner JM Administracion y Desarrollos S.A. de C.V. email: luisernestodominguez@gmail.com

I have been surfing since I was 14 years old. I was always distracted at school because I learnt quickly. I was considered intelligent in my class, but not fond of rules. It was an advantage I was not born in the ADD Era, because I would have been medicated.

When I was 18 years old and graduated from school I got the support of my dad to start my first serious small business venture where I would be in charge all by myself. I created a goat farm that was a model visited by university students, but failed to sell it's products. In one year I sold the farm to a Salvadorean that lived abroad and it was a succesfull real estate deal. In 1991 we bought at 80k with 15k down, invested 30k, and sold for 140k. Total investment of 45k plus interests, and we sold for 140k in 1 year!. The buyer offered me a work/study stay at his house in downtown L.A. and that is how I ended in a real estate license course in 1992.

When I was a teenager surfing was all about radical moves, $400 buck surfboards which I could hardly afford, aerials, and the fit body, tan, clothes, and bully persona. Beyond the common surfer archetype I just mentioned, there were moments that I could  predict when the waves were big just by feeling the wind and looking at the sky in the city. There was something that called me to go surfing and I used to find big waves when I followed my instincts.

I left my surfer persona in 1993, and stopped partying ever since at 21. I kept surfing less and less and when I was 33 I hardly hit the beach. I had becomed obssesed with work, suits, the "I don't have time for nothing" attitude and a business persona. I worked at a Bank and became CEO of our real estate association.

It always hurt me a lot when people did not understand when I was trying to do things they thought I was not qualified for. Who are you to think you can do that? What is your track record? What resources do you have? What is your experience?

The need for beeing accepted kept me from embracing my whole potential as an entrepreneur. I changed surfboards for the hard working man archetype and thought I was beeing a good boy.

Excess work, worry, fear,insomnia,pressure, the sense of beeing responsible for so many things that were not in my hands started to pass the bill to my health in my late 30's and early 40's.

3 years ago I decided to surf again, I started to invest time in surfing and good food, time with my family near nature, and that first year, my productivity changed, I saw how a project we had been having problems to develop sold easily it's second phase. I have ever since been recovering my health, step by step, wave by wave and investing in myself and my family. I made a bet for a better future with my wife and consciously brought to life our second daughter.

I now feel the urge to surf big waves. I have surfed the biggest swells that have arrived to our country in the past couple of years. When I tell people of my urge to surf bigger waves, I still feel hurt when they tell me I am not qualified.

I have experienced that when you surf big waves and risk your life, your ego dissapears. All those people you don't communicate with suddenly become your friends and you start caring for the others life and feel the sense of beeing safer if you see somebody around. A true sense of community. There are still stronger and better surfers but there is no time for ego. I like that. It is man and nature. The survival of the fittest.

When I am out there alone, with big waves that could drown me, I see the faces of my daughters and my wife, and I think I have to be there for them, I have to survive, I have to return home. I have no option. No margin for error. Crazy. Yes. But that experience always makes me rebirth and know what is really important.

I am starting to realize that to find my true potential and call I need to hang out with others that need to surf big waves. Surfers that are willing to train and go for that big wave. The same in business. I need to go out there and surf big projects, and be part of those who are willing to risk it all and be part of that business community. That has always been my call and will always be. I am an opportunistic investor. I risk my life everyday. Legal agreements, promises, are all bullshit in some cases; they are breached and broken. They are mere formality. A must. They reduce risk, yes, but are not the essence of business. It is only the trust in life that I will obtain my returns that lets me go further. The end game. I can see and foresee risks in complex situations, I am good at it, but when I think about my family, fear of failure must be overcomed. I must go on. I need to survive. I need to be there for them, even with the risk of loosing everything.

I am always figuring out how to add value in the long term to the projects I manage and invest in. Some people say I am stupid investing in risky projects and not obtaining nothing in the short term. But that is the way I am. I am long term greedy. 

I injured my leg almost two months ago. I got beaten up in the waves one day and did not give up. I went back the next day. I got my injury. I have experienced pain in the past days, and I am about to win big or fail big in some business. But that is how I am. 

                     Sourcing deals yesterday. 

My plan is to recover from my injury and prepare myself for bigger waves. I LIKE BIG WAVES AND BIG PROJECTS!!

Fondos de Inversion, REITS y Titularizacion

Alla por 1997, me presto un trabajo de Fideicomisos el Dr. Francisco Barrientos, padre del primer departamento de Fideicomisos del Banco Cuscatlan, quien lo habia elaborado y guardaba celosamente en su escritorio.

Por esa epoca yo leia tambien la historia del desarrollo de los mercados de capital de EUA. En los 70's los fondos de Pension de EUA demandaron administradores de inversiones especializados para poder invertir en diversos sectores y asi es como nacen los Fondos de Inversion Inmobiliarios, los REITS, y otros vehiculos legales modernos para inversionistas institucionales. Los Bancos incluso, se convirtieron algunos en empaquetadores de hipotecas y  administradores de cartera, obteniendo asi mas liquidez.

Cuando trabaje en el Banco Cuscatlan entre el 2000 y 2004, cotize con una firma de abogados de Panama y propuse al Banco crear un fondo de inversion para sacar los activos extraordinarios de los Balances del Banco y desarrollar y vender los activos emproblemados.

Vi, estudie y di seguimiento a las primeras propuestas de Ley de Fondos de Inversion.

Por alla por el 2009 fui director de programa de la Global Housing Foundation, quien en conjunto con UN-HABITAT y Merril Lynch crearon un programa interesante de Titularizacion de Hipotecas para ofrecer $200 millones de dolares para compra de hipotecas en todo el mundo, con una garantia de $50 millones de parte de UN-HABITAT para todas las emisiones que se hicieran (25 por ciento de garantia!! ...mas la casa).

En Agosto de 2016 firme mi primer contrato de administracion de inversiones, que incluia la posibilidad de crear un Fondo de Inversion o un Fideicomiso para el manejo de las inversiones.

Y aqui estoy en Costa Rica en 2017, 2 decadas despues de mi primer contacto con el tema fiduciario en 1997, a punto de comenzar el Congreso de Fideicomisos, Fondos de Inversion y titularizacion y conocer a los expertos fiduciarios de la region.

El futuro esta aca!

TRAFICO HORRIBLE: CONSTRUIR HACIA ARRIBA O HACIA LA PERIFERIA?

San Josesito,Costa Rica, 10 de Marzo 2017

San Jose y San Salvador tienen problemas de congestionamiento vehicular. Serios. En San Salvador, veo dificil resolver esto, incluso con transporte colectivo moderno. Poco factible ensanchar las calles. El ciudadano comun quiere "salir" hacia la periferia, buscando aire y menos trafico. El mayor reto de un desarrollador es darle a sus clientes opciones donde vivir, trabajar y estudiar sin trafico y sin contaminacion.

Todo indica que las fuerzas centrifugas crean una demanda natural en la periferia, que justifica crear nuevas ciudades donde se pueda vivir, trabajar y estudiar, en el mismo lugar, pero crear estas nuevas ciudades requiere una gran masa de recursos financieros, tierra, infraestructura y construccion en grande. A principios de 2015, investigue las cifras de poblacion del Municipio de San Salvador, que indicaban que San Salvador se esta "vaciando" de habitantes. Es dificil revertir esta tendencia. 

Existe tambien la alternativa de construir hacia arriba en la capital, cerca de los colegios, centros de trabajo y transporte publico moderno existente o planeado y que este conecte rapidamente con la periferia y otros puntos dentro de la ciudad. El reto es que esta alternativa no aparta a los habitantes del trafico,el humo y el ruido, y los costos de la tierra para los desarrolladores son generalmente altos y dificultan obtener las tasas de retorno requeridas. Hay que ser creativos y construir cada vez mas pisos, comprar bien, crear Micro Climas (traer el campo a la ciudad) e invertir en renovacion urbana, que no cuesta cinco. De que se puede, se puede.

Mi apuesta respecto a la oferta de productos finales en la periferia, es que para que puedan ser competitivos con respecto a los mas centricos y de la ciudad, es que deben venderse a un 15 o 20 por ciento menos para compensar el costo adicional del commute a los clientes, si estos salen a vivir a la periferia y se tardan, por ejemplo, 30 minutos mas que antes. 



En la foto: Tren de San Jose a Heredia. Se puede viajar rapido de la periferia al centro de San Jose, pero esto no es suficiente.