TIPOS DE ACTIVOS DE CAPITAL INMOBILIARIO

Para crear una politica de inversion inmobiliaria siempre se definen primero los tipos de activos en los que uno va invertir.

Vengo de la industria de Corretaje de Inmuebles. Desde 1992 y durante 15 años, trabaje en Corretaje de Inmuebles y en el año 2007, me hice socio de una Desarrolladora de Inmuebles.

Uno se va conociendo mejor a traves del tiempo y cada vez que me pregunto donde puedo agregar mas valor a quienes sirvo, es sacando ventaja de mi capacidad de analisis y mi pensamiento estrategico, y por eso decidi que la administracion de inversiones inmobiliarias es lo mio.

La Administracion de Inversiones le da a uno la autoridad para tomar decisiones de inversion y el exito depende del rendimiento promedio que uno pueda lograr para el activo o el grupo de activos que uno administra.

La experiencia me hizo fuerte en la parte comercial y para la administracion de inversiones aprendi algo fundamental, que es usar la simple logica financiera que me enseño mi padre: "la tasa de retorno que uno busca y los flujos de efectivo que un activo puede producir, son los que definen el precio que uno puede pagar por ese activo". En los 80's, el era un Gerente de lo que hoy se conoce comunmente como un Family Office, donde administraba inversiones de diverso tipo. Siempre me contaba una que otra anecdota de cuando fue uno de los fundadores de la primera Bolsa de Valores, que le entendi dejo de existir,  y recuerdo bien cuando se formo la segunda despues de los acuerdos de Paz.

Cambiar la cachucha de Corredor a Administrador de Inversiones, implica ver los mercados en que uno trabaja, de maneras diferentes.

Como Agente o Broker Inmobiliario, uno actua vendiendo, comprando o alquilando inmuebles para otros. Uno trabaja en el mercado de espacios inmobiliarios. Como administrador de inversiones, uno trabaja en los mercados de activos de capital inmobiliario. Y como desarrollador inmobiliario, uno crea el link entre el mercado de espacios y los mercados de activos de capital.

En el Corretaje, las propiedades compiten entre si. En la administracion de inversiones, las propiedades, vistas como activos de capital, y subyacentes a estos activos, compiten contra otros activos de capital, ya sea en los mercados publicos o privados,  en forma de Deuda, Participacion (Acciones), en mercados locales o globales, y plazos cortos, medianos o largos.

Para crear una politica de inversion, uno debe poder establecer comparaciones de rendimiento entre los activos que pretende adquirir y las otras opciones que existen en el mercado. Uno debe conocer los productos que ofrece la competencia.

Por cuestiones legales, un administrador de inversiones debe ser muy cuidadoso en definir su ambito de accion. La ley del Mercado de Valores no limita a nadie a operar como administrador de inversiones. Lo que uno no puede nunca hacer, es captar fondos del publico. 

A continuacion, una tabla que puede ser muy util para diferenciar los mercados de Activos de Capital y los tipos de activos de capital:

Debo agregar que los Tipos de Activos de Capital Inmobiliario pueden llamarse tambien "Productos de Inversion" (Investment Products), "Tipos de Instrumentos", o "Clases de Valores", del sector inmobiliario, y se pueden dividir en Valores/Titulos Inmobiliarios (Real Estate Securities), Valores emitidos en procesos de titularizacion, Bienes Inmuebles (Real Property), Participaciones Privadas Inmobiliarias o Acciones de Sociedades que invierten en el sector inmobiliario y no cotizan en Bolsa, Prestamos Hipotecarios, etc. Esta division o clasificacion es util en el momento en que uno crea una politica de inversion y relaciona estos activos con respecto a otros activos y fuentes de ingresos de los clientes o de los inversionistas (aplica la teoria de portafolios) y cuando uno mide los riesgos de exposicion en el sector inmobiliario segun la estructura o vehiculo utilizado para invertir.  

Por ahora, me parece atractiva la administracion de inversiones de Capitales Privados.

Con el tiempo y a medida que se desarrollen los Fondos de Inversion, se iran abriendo oportunidades de trabajar con Capitales Publicos.