Fondos de Inversion, REITS y Titularizacion

Alla por 1997, me presto un trabajo de Fideicomisos el Dr. Francisco Barrientos, padre del primer departamento de Fideicomisos del Banco Cuscatlan, quien lo habia elaborado y guardaba celosamente en su escritorio.

Por esa epoca yo leia tambien la historia del desarrollo de los mercados de capital de EUA. En los 70's los fondos de Pension de EUA demandaron administradores de inversiones especializados para poder invertir en diversos sectores y asi es como nacen los Fondos de Inversion Inmobiliarios, los REITS, y otros vehiculos legales modernos para inversionistas institucionales. Los Bancos incluso, se convirtieron algunos en empaquetadores de hipotecas y  administradores de cartera, obteniendo asi mas liquidez.

Cuando trabaje en el Banco Cuscatlan entre el 2000 y 2004, cotize con una firma de abogados de Panama y propuse al Banco crear un fondo de inversion para sacar los activos extraordinarios de los Balances del Banco y desarrollar y vender los activos emproblemados.

Vi, estudie y di seguimiento a las primeras propuestas de Ley de Fondos de Inversion.

Por alla por el 2009 fui director de programa de la Global Housing Foundation, quien en conjunto con UN-HABITAT y Merril Lynch crearon un programa interesante de Titularizacion de Hipotecas para ofrecer $200 millones de dolares para compra de hipotecas en todo el mundo, con una garantia de $50 millones de parte de UN-HABITAT para todas las emisiones que se hicieran (25 por ciento de garantia!! ...mas la casa).

En Agosto de 2016 firme mi primer contrato de administracion de inversiones, que incluia la posibilidad de crear un Fondo de Inversion o un Fideicomiso para el manejo de las inversiones.

Y aqui estoy en Costa Rica en 2017, 2 decadas despues de mi primer contacto con el tema fiduciario en 1997, a punto de comenzar el Congreso de Fideicomisos, Fondos de Inversion y titularizacion y conocer a los expertos fiduciarios de la region.

El futuro esta aca!

TRAFICO HORRIBLE: CONSTRUIR HACIA ARRIBA O HACIA LA PERIFERIA?

San Josesito,Costa Rica, 10 de Marzo 2017

San Jose y San Salvador tienen problemas de congestionamiento vehicular. Serios. En San Salvador, veo dificil resolver esto, incluso con transporte colectivo moderno. Poco factible ensanchar las calles. El ciudadano comun quiere "salir" hacia la periferia, buscando aire y menos trafico. El mayor reto de un desarrollador es darle a sus clientes opciones donde vivir, trabajar y estudiar sin trafico y sin contaminacion.

Todo indica que las fuerzas centrifugas crean una demanda natural en la periferia, que justifica crear nuevas ciudades donde se pueda vivir, trabajar y estudiar, en el mismo lugar, pero crear estas nuevas ciudades requiere una gran masa de recursos financieros, tierra, infraestructura y construccion en grande. A principios de 2015, investigue las cifras de poblacion del Municipio de San Salvador, que indicaban que San Salvador se esta "vaciando" de habitantes. Es dificil revertir esta tendencia. 

Existe tambien la alternativa de construir hacia arriba en la capital, cerca de los colegios, centros de trabajo y transporte publico moderno existente o planeado y que este conecte rapidamente con la periferia y otros puntos dentro de la ciudad. El reto es que esta alternativa no aparta a los habitantes del trafico,el humo y el ruido, y los costos de la tierra para los desarrolladores son generalmente altos y dificultan obtener las tasas de retorno requeridas. Hay que ser creativos y construir cada vez mas pisos, comprar bien, crear Micro Climas (traer el campo a la ciudad) e invertir en renovacion urbana, que no cuesta cinco. De que se puede, se puede.

Mi apuesta respecto a la oferta de productos finales en la periferia, es que para que puedan ser competitivos con respecto a los mas centricos y de la ciudad, es que deben venderse a un 15 o 20 por ciento menos para compensar el costo adicional del commute a los clientes, si estos salen a vivir a la periferia y se tardan, por ejemplo, 30 minutos mas que antes. 



En la foto: Tren de San Jose a Heredia. Se puede viajar rapido de la periferia al centro de San Jose, pero esto no es suficiente.